Половината българи живеят в масивни и „уморени“ от времето домове. Над 1,2 млн. къщи имат спешна нужда от обновяване, а собствениците често са оставени сами срещу студа, влагата, мухъла и непосилно високите сметки. Ново изследване търси причините защо обновяването буксува. Изводът е рядко единодушен и е всъщност предупреждение: без дългосрочна държавна политика, работещи финансови инструменти и капацитет на терен масовото обновяване на еднофамилните къщи остава химера, пише Светослав Стойков, автор в „Климатека“.
Сградите са отговорни за около 40% от въглеродните емисии в ЕС, а близо 80% от енергията в домакинствата се използва за отопление, охлаждане и топла вода. Неефективните сгради не просто изразходват повече енергия – те подхранват порочния кръг на енергийна бедност и климатични рискове.
И докато Европа инвестира милиарди в обновяване на жилищния си фонд, българските еднофамилни къщи остават извън фокуса на държавата. Дори там, където обновяването все пак се случва – при многофамилните сгради – резултатите често са компрометирани от липса на контрол и прибързано изпълнение. Както отбелязва арх. Стефан Цонев, при над 2/3 от обновените блокове се откриват сходни дефекти – показател, че проблемът е системен, а не случаен.
Данните от Европа показват, че при “дълбоко” обновяване на еднофамилни сгради може да се постигне намаление на енергийното потребление между 60 – 75% при по-старите постройки и около 35 – 45% – при строените през новото хилядолетие. В България тези средни енергийни спестявания могат да бъдат дори по-големи.
Екологично сдружение „За Земята“ публикува доклад „Обновяване на пауза: еднофамилните къщи в България – от предизвикателства към възможности“ през октомври 2025 г. Изследването се основава на 24 дълбочинни интервюта със собственици, архитекти, инженери, представители на общини и неправителствени организации. Целта му е да разбере защо обновяването буксува, какви са пречките, нагласите и възможностите отвъд статистиката.
Общините: воля без ресурс
Общините са първата спирка на всяка програма за обновяване – и първите, които усещат нейните пропуски. Именно те следва да бъдат посредник между държавата и гражданите.
Общините отчитат:
● Липса на данни в регистър: Нито една институция не разполага с пълна картина на еднофамилните къщи – колко са, какво е състоянието им и как се използват. Без регистър няма как да има стратегическо планиране.
● Липса на капацитет: В по-малките общини няма инженери, архитекти и енергийни експерти. Един човек често върши работата на няколко отдела.
● Финансов дефицит: Общините нямат собствени средства за обследвания и техническа помощ към гражданите, нито постоянен бюджет за поддръжка на програми.
● Бюрократична тежест: Процедурите са сложни, правилата се променят често, а страхът от административна грешка блокира инициативността.
● Липса на комуникационна инфраструктура: Гражданите нямат достъп до консултанти и информация. Нужни са „едно гише“ центрове (или енергийни офиси) за помощ и координация.
● Нужда от държавна рамка и координация: Общините са готови да бъдат посредници, но настояват за ясни правила, стандарти и дългосрочна подкрепа от централната власт.
Професионалистите: огромен потенциал, но без план
Професионалистите – архитекти, инженери и енергийни консултанти са категорични: еднофамилните къщи са „невидимият гигант“ на българския жилищен фонд. Потенциалът е огромен, но процесът е парализиран от липса на предвидимост, качество и контрол.
Според тях обновяването на парче без ясен план не може да е ефективно. Устойчивото обновяване предполага системно планиране, нормативна яснота и функционално разграничаване на отговорностите в целия процес.
Изводи на професионалистите
● „Невидимият гигант“: Еднофамилните къщи са масови, но пренебрегнати. С огромен потенциал за подобряване на конструктивното и енергийното им състояние.
● Недостиг на кадри: В строителния сектор липсват инженери, майстори и обучени енергийни специалисти. Наличните кадри се съсредоточават в големите проекти и в еднофамилните къщи на по-заможните семейства.
● Качеството се размива: Програмите за многофамилни сгради показаха формален контрол и повтарящи се дефекти. За еднофамилните къщи този модел е неприложим: тук собствениците искат прозрачност, участие и реален контрол, а това означава ясно разделени роли. Проектирането, изпълнението и надзорът трябва да са отделени и с независима проверка на качеството.
● Нужда от дългосрочна програма: Кампанийният подход руши доверие и капацитет. Необходими са поне 10-15 години предвидимост и постоянен прием за една успешна програма или ветрило от програми.
● Типизация и знание вместо хаос: Необходима е национална инвентаризация и каталог на типови решения – една своеобразна „карта на сградния геном“. Без такава база всяко обновяване започва от нулата, а грешките се повтарят от обект на обект. Типизацията не е бюрокрация, а инструмент за качество – тя позволява планиране, прозрачност и сравнимост на резултатите.
Международните изследвания сочат, че сградите не могат да се обновяват успешно на случаен принцип. Според множество проекти, страните, които въвеждат национални „ремонтни паспорти“ (building renovation passports) и пълна инвентаризация на сградния фонд, имат много по-голям шанс да реализират успешни програми. Българският модел, с отсъствие на база данни, типизация и прогнозируеми условия, за момента остава извън тази линия на развитие
.
Експертите предупреждават и за нещо често подценявано дори в Европа – съвместимостта на материалите. При стари сгради особено с традиционни конструкции неправилната комбинация от използвани материали може да доведе до влага, мухъл или дори конструктивни повреди. Материалите трябва да се подбират спрямо „физиката“ на всяка сграда, а не на принципа „най-евтиното и най-бързото“.
НПО: комуникацията и доверието са ключови
Неправителствените организации са медиаторът между държавата и гражданите. Те са там, където политиката среща реалността. Те настояват, че обновяването на еднофамилните къщи не е само енергийна, а и социална и икономическа политика.
Изводите на неправителствения сектор
● Доверието е валутата на промяната: Без ясна комуникация, намаляване на бюрокрацията и увеличаване на прозрачността няма как гражданите да участват активно в обновяването.
● Участие, не просто финансиране: Програмите трябва да са дългосрочни, предвидими и социално чувствителни с различни пътеки за уязвими домакинства, частични мерки и цялостно обновяване.
● Ветрило от програми, не универсална схема: Единна политика не работи за всички. Нужни са гъвкави инструменти, съчетаващи грантове, кредити и техническа помощ.
● НПО като посредник: Те биха могли да осигурят информация, консултации, обучение и мониторинг, особено в малките общини с ограничен капацитет.
● Контрол и качество: Без независим надзор и реални гаранции от изпълнителите доверието се губи, а ефектът изчезва.
● Промяна чрез опит: Програмите за многофамилните сгради доказаха, че 100% безвъзмездно финансиране демотивира и е предпоставка за корупция. При еднофамилните къщи процеса трябва да е прозрачен и да стимулира отговорност и участие от собствениците.
Хората искат домовете им да са ефективни и зелени, да намалят сметките си и да живеят по-добре, но се сблъскват с три стени: липса на средства, на информация и на доверие. Обновяването за тях е не само разход, а надежда за сигурност, комфорт, и здраве.
Основни изводи на собствениците
● Желание има, средства няма: Повечето семейства искат да обновят дома си, но високите разходи и липсата на достъпно финансиране ги спират.
● Информацията липсва: Процедурите са неясни, хората не знаят откъде да започнат и на кого да се доверят.
● Качеството е приоритет: Дори при ограничени ресурси, собствениците искат устойчиви решения и гаранции за добър резултат.
● Самодейни ремонти: Без достъп до професионална помощ, мнозина ремонтират сами или с познати майстори, често без проект и без контрол.
● Доверието решава всичко: Хората често нямат време да четат наредби – искат да знаят с кого да говорят и колко ще им струва.
● Човешки контакт, не формуляри: Собствениците настояват за реална подкрепа чрез консултации, центрове за помощ и експерти, които да ги преведат през процеса.
● Финансова справедливост: Хората не искат всичко да е безплатно. Предпочитат частично съфинансиране, което им дава право на избор и контрол върху качеството. Държавата, обаче вероятно мисли другояче.
Какво работи: политика, не проект
Според експертите бъдещата стратегия за обновяване на еднофамилните къщи трябва да се основава на три стълба:
1. Институционална координация – създаване на национален орган или агенция, която да управлява и наблюдава политиките по обновяването и да координира различните министерства (МРРБ, МТСП, МЕ, МОСВ), отговорни за различни парченца от пъзела.
2. Финансова достъпност – комбиниране на грантове, кредити и гаранции, така че всяко домакинство да може да участва според възможностите си.
3. Местен капацитет и доверие – изграждане на мрежа от общински и регионални центрове за комплексно обслужване тип “едно гише”, където гражданите да получават реална помощ и консултация във всяка една част от процеса.
